En bostadsrättsförening är enligt lagen tvungen att ha åtminstone en revisor. Det finns speciella regler och krav som gäller och som den som utses till revisor måste uppfylla. Vidare finns det också andra regelverk som gäller för revision i bostadsrättsföreningar. Det här är en guide för dig som representerar en bostadsrättsförening och vill veta vem som får vara revisor och vad revisorns uppgifter är.
Att välja revisor i bostadsrättsförening
En bostadsrättsförening skall ha stadgar. De är att se som ett styrdokument med regler för hur föreningen ska skötas. I stadgarna ska man ha med bestämmelser om revision och revisorer. Det ska bland annat framgå hur många revisorer man ska välja. Det som står i stadgarna är det regelverk man ska följa som bostadsrättsförening, men om det står någonting annat i lagstiftningen så är det den som gäller. Det lagen säger är att en bostadsrättsförening måste ha åtminstone en revisor, så det är ingenting man kan frånsäga sig genom att skriva in att man väljer bort revisionsplikten i stadgarna.
Man väljer revisor på föreningsstämman, förutsatt att det inte finns någon annan bestämmelse i stadgarna. På föreningsstämman får alla medlemmar som är röstberättigade vara med och besluta om vem som ska väljas till revisor. De flesta bostadsrättsföreningar behöver inte anmäla vem som är vald till revisor till Bolagsverket.
Det är ofta smart att välja antingen en revisorssuppleant eller två revisorer på föreningsstämman. Om man har gjort det behöver man nämligen inte kalla till en ny föreningsstämma om revisorn av någon anledning inte skulle kunna fullfölja sitt uppdrag.
Om revision i bostadsrättsföreningens stadgar
Det går inte att skriva in i stadgarna att styrelsen får i uppgift att välja revisor. Anledningen till det är att det är styrelsens arbete som ska granskas, varför det behöver vara upp till alla medlemmar i föreningen att välja revisor. Andra saker man ska reglera i stadgarna vad gäller revision är hur långt ett revisionsuppdrag ska pågå. Det allra vanligaste är att man har bestämmelser om att man väljer revisor på årsbasis.
Vem får vara revisor i en bostadsrättsförening?
Det finns ett par grundläggande regler som gäller för vem som kan vara revisor i en bostadsrättsförening. För att någon ska kunna väljas till revisor ska personen:
- ha kunskap om redovisning och om ekonomiska förhållanden på ett sådant sätt att hen kan genomföra revisionsuppdraget
- vara myndig
- inte ha näringsförbud eller vara försatt i konkurs
- inte ha en förvaltare
Om en person har suttit i styrelsen och ska avgå från sin ledamotsplats efter ett år kan den personen inte väljas till revisor direkt. Detta eftersom det hade inneburit att personen skulle granska en del av det arbete som hen själv varit med och beslutat om under sin tid som styrelseledamot.
I mindre bostadsrättsföreningar behöver det inte vara en auktoriserad revisor, men personen ska alltså ändå ha den ekonomiska kunskap och erfarenhet som behövs för att hen ska kunna utföra sitt uppdrag. Om bostadsföreningen är större behöver revisorn vara auktoriserad av Revisorsinspektionen.
Vad är en större bostadsrättsförening?
Mindre bostadsrättsföreningar behöver inte anmäla revisor till Bolagsverket, men de föreningar som är större och därmed behöver ha en auktoriserad revisor ska göra en anmälan. Den kan göras via en e-tjänst på verksamt.se. En större bostadsrättsförening är en sådan som uppfyller ett eller flera av nedanstående kriterier:
- Föreningen har ett medeltal anställda på över 50 personer under vardera av de två senaste räkenskapsåren
- Den redovisade balansomslutningen ska under vardera av de två senaste räkenskapsåren ha överstigit 40 miljoner kronor
- Den redovisade nettoomsättningen ska under vardera av de två senaste räkenskapsåren ha överstigit 80 miljoner kronor
En revisor får inte vara jävig
Oberoende av om bostadsrättsföreningen är större eller mindre är det viktigt att den revisor man väljer inte är jävig. Det betyder att man inte kan välja en styrelseledamot, en suppleant eller någon som är samboende, gift eller nära släkt med någon i styrelsen till revisor. Det går däremot bra att välja någon som är medlem i föreningen till revisor, förutsatt att hen inte har någon form av beroendeställning till någon som sitter i styrelsen. Jävsreglerna finns för att revisorns arbete ska kunna ske opartiskt och det blir alltid problematiskt om det finns någon form av relation till en styrelseledamot.
Hjälp med att hitta revisor till bostadsrättsförening
Ifall det är så att en bostadsrättsförening som är större och därmed måste ha en auktoriserad revisor, eller om stadgarna gör gällande att revisorn ska vara auktoriserad, men man inte kan hitta någon sådan kan man vända sig till Bolagsverket för att få hjälp. Det går att skicka in en ansökan till dem om att de ska utse en revisor med rätt behörighet.
Styrelsen i en bostadsrättsförening har en skyldighet att ansöka om att Bolagsverket ska utse en revisor åt en om föreningsstämman inte kan välja en revisor eller inte kan hitta någon som lever upp till de lagstadgade kraven eller stadgarnas regelverk. När Bolagsverket utser en revisor har föreningen skyldighet att betala denne för arbetet, precis som när föreningsstämman själv väljer en revisor.
Revisorns uppgifter i en bostadsrättsförening
Den som är revisor i en bostadsrättsförening verkar som en kontrollperson för medlemmarnas räkning. Genom revisorns arbete kan medlemmarna få en inblick i hur styrelsens arbete fungerar och att det går rätt till både vad gäller förvaltning och ekonomi.
Det revisorn i en bostadsrättsförening ska göra är att granska föreningen. Med begreppet att granska föreningen menar man att revisorn både ska kontrollera ekonomin och göra en förvaltningskontroll, alltså säkerställa att styrelsen sköter sitt uppdrag på ett fullgott sätt. Granskningen innebär också att revisorn ska gå igenom den tekniska förvaltningen för att granska så att styrelsen har tagit sitt ansvar med att se till att mark och byggnader tas hand om på ett tillfredsställande sätt.
Det som en revisor i en bostadsrättsförening ska granska är:
- Att det finns verifikationer till alla transaktioner
- Att affärshändelser har bokförts på ett korrekt sätt
- Att bokföringen stämmer överens med verkligheten
- Föreningens årsredovisning
- Om styrelsen har tagit de beslut som är nödvändiga och att de beslut som tagits också har blivit genomförda
- Den tekniska förvaltningen
När revisorn har gjort sin granskning kommer hen skriva en revisionsberättelse. Man kan se på den här revisionsberättelsen som en rapport över vad som har hänt i föreningen under årets gång.
Revisionsberättelse
När revisorn har granskat årsredovisningen ska hen skriva en revisionsberättelse. Den berättelsen ska sedan delges föreningsstämman och berättelsen ska omfatta hela räkenskapsåret som gått. Styrelsen har rätt att få ta del av revisionsberättelsen minst tre veckor innan det är dags för den ordinarie föreningsstämman.
I revisionsberättelsen ska revisorerna berätta om de anser att man kan bevilja styrelsen ansvarsfrihet. Vidare ska de även ta upp huruvida de anser att årsredovisningen stämmer överens med verkligheten och om den ger en rättvis bild av bostadsrättsföreningens resultat och ställning.
Ren eller oren revisionsberättelse
Det finns två olika typer av revisionsberättelser. En ren revisionsberättelse är en sådan som inte innehåller några anmärkningar. En oren revisionsberättelse är en sådan som innehåller kritik av förvaltningen. Om det skulle röra sig om mindre allvarliga saker kan revisorn nöja sig med att lämna in en skrivelse till styrelsen. Det kallas för en revisionspromemoria. Om revisorn gör en sådan kan själva revisionsberättelsen fortfarande vara en så kallad ren sådan. Om man gör en promemoria har föreningens medlemmar inte rätt att läsa vad som står i den.
Revisorernas övriga uppgifter
Utöver de uppgifter som vi listat här ovanför som ingår i en revisors uppdrag har denne ett par andra uppgifter. Om det är så att antalet bostadsrättshavare eller medlemmar under året blir färre än tre ska revisorn göra en ansökan om likvidation som skickas till tingsrätten.
Eftersom revisorn är en trygghet för medlemmarna är det också bra om denne kan närvara på föreningsstämman och svara på eventuella frågor som medlemmarna har angående revisionen, styrelsens förvaltning och revisionsberättelsen.
En revisor har tystnadsplikt
En av de viktigaste faktorerna för att revisionen ska fungera som tänkt är att revisorn är noga med vad hen yppar om sina insikter till andra. En revisor har alltid tystnadsplikt. Den tystnadsplikten innebär att revisorn inte får berätta saker vidare till andra som hen har fått veta i samband med uppdraget om det är sådan information som skulle kunna vara till skada för föreningen. Tystnadsplikten gäller inte bara när revisorn innehar sitt uppdrag utan även efteråt. En revisor som bryter mot tystnadsplikten kan bli skyldig att betala skadestånd.
Även fast en revisor har tystnadsplikt har denne en skyldighet att ge föreningsstämman all den information som den begär. Det finns ett undantag från detta, och det är om den informationen skulle kunna skada en enskild medlem eller föreningen som helhet. I övrigt ska revisorn delge alla medlemmar de insikter hen har kommit fram till.
I de fall en bostadsrättsförening har flera revisorer eller om en ny revisor utses ska den sittande revisorn även delge dessa all den information hen har kommit över. Detsamma gäller om föreningen blir försatt i konkurs. Då har konkursförvaltaren rätt att ta del av hela granskningen och då finns det inga undantag, även fast det hade varit skadlig information. Detta eftersom en konkursförvaltare också har tystnadsplikt.
Sammanfattning
Vem som kan vara revisor i en bostadsrättsförening beror först och främst på om föreningen är stor eller liten. En stor bostadsrättsförening måste ha en auktoriserad revisor, medan en mindre BRF kan välja att ha en som inte är auktoriserad förutsatt att stadgarna inte säger någonting annat.
Revisorn väljs på föreningsstämman och hen behöver ha en ekonomisk kunskap och erfarenhet som räcker till för att revisionen ska kunna utföras. Det är viktigt att revisorn eller revisorerna inte är jäviga, eftersom det skulle förta förtroendet från medlemmarna och eventuellt också göra att arbetet inte blir opartiskt.
