husköp

Dolda fel – vad är ett dolt fel vid husköp?

Att köpa ett hus är en stor affär och det är viktigt att allting blir rätt. Med det menas att man behöver veta vilka skyldigheter man har som köpare av huset, och vad man behöver tänka på för att inte riskera att köpa grisen i säcken. Ett hus är en komplicerad konstruktion och ibland kan det efter ett tag visa sig att det finns fel i huset som man inte fick veta när affären genomfördes. Ibland kan sådana fel vara så kallade dolda fel. I den här guiden kommer vi gå igenom vad ett dolt fel är och vad man ska göra om man köper ett hus som senare visar sig ha dolda fel. 

Dolda fel vid husköp

Det som benämns som dolda fel är sådana fel som finns när man köper ett hus, men som man inte har kunnat upptäcka trots att man har gjort en ingående besiktning av huset. Om någonting klassas som ett dolt fel kan man ställa krav på den person som har sålt huset till en. För att ett fel ska räknas som dolt ska det också vara av en sådan art att det inte är något man borde ha behövt räkna med utifrån skicket, konstruktionen och ålder på huset. 

I korthet säger man att fyra kriterier måste vara uppfyllda för att ett fel ska räknas som dolt. De kriterierna är:

  1. Att felet ska ha funnits när huset köptes
  2. Att felet inte ska ha gått att upptäcka
  3. Att felet inte ska ha varit något man kunde förvänta sig
  4. Att de uppgifter som säljaren har lämnat om huset avviker från husets verkliga egenskaper

Exempel på dolda fel

Dolda fel kan visa sig på flera sätt. Det kan vara en fuktskada i badrummet eller i köket, problem med dräneringen, fukt- eller mögelskador i källaren eller röta. Andra typer av dolda fel kan exempelvis vara att det finns brännskador på isoleringen eller ledningar på grund av att spotlights har blivit installerade på ett felaktigt sätt. 

Bedömning av dolda fel

Att avgöra om ett dolt fel verkligen är ett dolt fel kan vara knepigt. Man behöver ta husets tekniska livslängd i beaktande. Vad den förväntade livslängden är på konstruktionen är viktig för att man ska kunna avgöra vilket eventuellt prisavdrag man anser sig ha rätt till. Ett hus består av många delar och de viktigaste är dräneringen, golvet och taket. Alla dessa har en beräknad teknisk livslängd och om det är fel på någon av de delarna när livslängden har löpt ut räknas det inte nödvändigtvis som ett dolt fel. 

Om det är så att felet som du upptäcker är dolt och det har en stor betydelse kan man som köpare kräva att få häva köpet. För att ha en juridisk möjlighet att häva köpet krävs det att man upptäcker det dolda felet inom ett år från att man fått tillträde till bostaden. Om det däremot är så att säljaren medvetet har lurat dig som köpare kan det gå att häva köpet även fast det gått mer än ett år sedan man fick tillträde. Vid dolda fel är dock det allra vanligaste att man begär ett prisavdrag. 

Om du upptäcker ett dolt fel vid husköp

Om du har upptäckt ett dolt fel ska du så snabbt som möjligt reklamera det här felet till säljaren. Du kan begära att få ett prisavdrag, skadestånd eller att häva köpet. Ett krav för att du ska kunna framföra ett klagomål är att det inte gick att upptäcka felet innan husköpet även fast en noggrann besiktning gjordes. När du klagar till säljaren kan du antingen göra det muntligt eller skriftligt. Det är att rekommendera att göra det skriftligen via exempelvis SMS eller mail så att det finns dokumenterat vad ni har diskuterats

Att tänka på vid ett husköp

För att minimera risken för att du köper ett hus som har dolda fel och sedan hamnar i en jobbig situation finns det vissa saker du ska tänka på innan du slutför ett husköp. Vi kommer gå igenom alla dem för att det ska kännas så tryggt som möjligt att investera pengar i en ny bostad. 

Som köpare har du undersökningsplikt

När man ska köpa ett hus har man som köpare något som kallas för undersökningsplikt. Det är viktigt att man verkligen undersöker huset så att man har uppfyllt den undersökningsplikt man har. Med undersökningsplikt menas att man ska göra en noggrann besiktning av huset och fastigheten, det vill säga såväl konstruktionen som marken, vitvaror och installationer. Det här är förstås någonting som är svårt att göra för någon som inte är kunnig och vet vad det är man ska titta efter.

Det är att rekommendera att alla som köper ett hus är anlitar en professionell besiktningsman. De är experter på att kontrollera hus och kommer göra ett protokoll där de skriver in alla fel de har hittat. De som är besiktningsmän vet hur man ska göra för att på ett systematiskt sätt gå igenom hela fastigheten och omkringliggande mark för att det ska finnas dokumentation på eventuella fel. Det kan vara enklare att få rätt om det senare uppstår ett dolt fel om man har anlitat en renommerad besiktningsman innan man skrev på köpeavtalet. 

Säljaren kan friskriva sig från dolda fel

När man skriver på ett köpekontrakt som avser ett hus är det viktigt att man kontrollerar om det finns en så kallad friskrivningsklausul. Om det finns i kontraktet och man har undertecknat det kan man inte kräva ersättning för dolda fel. En säljare kan nämligen frånsäga sig allt ansvar för dolda fel genom att ha med en sådan klausul. En sak som är bra att veta om den här friskrivningsklausulen är att den endast gäller om det är så att säljaren inte känt till att det funnits ett fel på huset. Den är alltså inte giltig om det är så att säljaren vetat det men valt att inte berätta det för dig som köpare. 

Vanliga frågor om dolda fel vid husköp

Eftersom ett dolt fel kan orsaka mycket huvudbry är det också vanligt att många som köpt ett hus med dolda fel har frågor om hur de ska gå tillväga och vad som egentligen gäller. Vi har sammanställt svar på några av de allra vanligaste frågorna så att det förhoppningsvis ska vara enklare för dig som husägare att veta vilka rättigheter du har och vad du ska göra om huset visade sig ha fel som du inte kände till. 

Vi hade en besiktningsman men han har gjort fel – vad gäller?

Om det är så att man har anlitat en besiktningsman och den personen har missat synliga fel kan man anmäla personen och kräva skadestånd. Det gör man genom att ta kontakt med ARN. I tidigare fall har ARN gjort bedömningen att om en besiktningsman borde ha upptäckt ett fel och om det finns ett samband med skadan och felet, så kan man ha rätt att få skadestånd. Det finns villkor som kan begränsa detta, om det exempelvis är så att besiktningsmannen har informerat om att man inte besiktar vissa områden ifall de inte är tillgängliggjorda. Börja gärna med att kontakta besiktningsmannen, och om ni inte kan komma överens kan du anmäla ärendet till ARN.

Vad kan man kräva av säljaren om det finns ett dolt fel på huset?

I första hand kan man begära att få ett prisavdrag om det finns ett dolt fel på huset. Om det dolda felet är ett sådant som inte lever upp till det säljaren har lovat, eller om felet orsakats av försummelse, kan man i vissa fall också ha rätt att få skadestånd. 

Om felet är av en så kallad väsentlig betydelse kan man kräva att köpeavtalet hävs inom ett år från att man fått tillträde till bostaden. 

Hur snabbt måste man klaga på dolda fel?

Eftersom dolda fel är just dolda kan det ta ett tag innan man upptäcker dem. Därför kan man klaga på ett dolt fel så länge som tio år efter att man fått tillträde till huset. Dock ska man klaga inom en rimlig tid när man väl har upptäckt felet. Man kan alltså inte upptäcka ett dolt fel och sedan vänta två år med att klaga.

Om köparen och säljaren inte kommer överens

Det uppstår naturligtvis ibland situationer där säljaren och köparen inte kommer överens om hur ett eventuellt dolt fel ska hanteras och ersättas. Det kan bli en jobbig tvist att hantera och därför är det bättre att ta hjälp av en advokat. Tvister om fel i hus är ofta komplicerade ärenden och man gör det enklare för sig själv genom att samtala med en advokat som är kunnig inom området och som kan komma med råd. 

Tvister kan lösas i domstol

Om en tvist uppstår mellan köparen och säljaren som inte går att lösa sinsemellan kan man driva ärendet i en domstol. Det är vanligast att man först tar upp ärendet i tingsrätten. Om det har gått så pass långt att man vill dra ärendet vidare i en rättslig process så är det absolut bäst att man anlitar en advokat eller jurist som kan företräda en. Om man har en hemförsäkring kan det ingå rättsskydd i den och det kan ersätta en del av advokatens arvode. 

Nyttiga länkar för dig som vill veta mer om dolda fel i hus

Om du vill veta mer om dolda fel i hus och läsa om dina rättigheter och skyldigheter finns det ett par länkar som kan vara bra.

  • Hallå Konsument – här får du information om vad ett dolt fel kan vara, vilken undersökningsplikt du har och hur du går tillväga för att för att anmäla ett dolt fel. 
  • ARN – här finns information om vad du behöver för att kunna göra en anmälan till ARN, exempelvis om besiktningsmannen har gjort fel. 

Vägledande beslut ARN – här finns beslut som ARN fattat efter att en ny lagstiftning gjorts. Dessa kan ses som vägledande riktlinjer för framtida fall.