Ibland går en bostadsaffär inte riktigt som man har tänkt sig. Tyvärr finns det situationer när man kan vilja häva ett husköp. Många som köper ett hus och hamnar i den situationen vet inte vad som gäller, och vilka rättigheter samt skyldigheter man som köpare har. Det är en omfattande process att häva ett husköp och det kräver rätt kunskap. Vi kommer reda ut allt du behöver veta i den här artikeln så att du som önskar häva ett husköp vet vad som gäller.
Vad innebär det att häva ett husköp?
Att häva ett husköp betyder att man inte genomför köpet, eller att man efter att ha genomfört köpet “ångrar” sig och inte längre vill ha det utan istället att man vill få pengarna tillbaka. Det sistnämnda, alltså att man häver husköpet helt, är relativt svårt att genomföra och det är någonting som är bra att känna till från första början. Detta eftersom det inte bara är köparen som har ett skydd i lagen utan även säljaren. Men, det är ändå värt att veta att det inte är omöjligt att häva ett husköp, om det än kan upplevas som något omständligt.
För att ett husköp ska kunna hävas i sin helhet krävs det att det finns allvarliga fel på bostaden. Det får inte heller vara vilka fel som helst, och det är här det som säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt kommer in i bilden.
Om det ändå skulle vara så att ett hus man har köpt visar sig ha allvarliga brister finns det saker man som köpare kan göra.
Ett signerat avtal är juridiskt bindande
När du som köpare signerar ett köpeavtal ingår du ett juridiskt bindande avtal. Det betyder att du inte har ångerrätt på samma sätt som om du exempelvis beställer en dyr tröjan på nätet som du inte är nöjd med och därför också får returnera inom 14 dagar. Någon sådan ångerrätt finns inte på bostadsköp. Det här är något du ska tänka på när du skriver på ett köpeavtal. Du ska vara säker på att det är det huset du vill ha. Du får alltså inte häva köpet bara för att du ångrar dig, utan det ska föreligga andra omständigheter för att det ska vara möjligt att häva köpet.
Häva husköp vs ekonomisk kompensation
För att ett husköp ska kunna hävas i sin helhet krävs det att det finns väldigt omfattande fel och problem med bostaden. Istället för att häva köpet försöker man i nästan alla fall lösa dispyten mellan säljaren och köparen med ekonomisk ersättning. Tänk ändå på att du som köpare inte per automatik har rätt att få ersättning när du flyttar in om huset inte var som du tänkt dig.
För att göra det tydligare för dig som vill veta mer om att häva ett husköp så kommer vi gå igenom sådana faktorer som kan vara grund antingen för att häva husköpet eller för att begära ersättning av säljaren.
Säljaren har upplysningsplikt
Som bostadssäljare har du en skyldighet att upplysa de som är intresserade av bostaden om eventuella fel som finns med huset. Det betyder till exempel att om säljaren vet att taket läcker eller att det är problem med elementen och värmesystemet så måste denne meddela köparen om det här innan ett avtal ingås.
Om det framkommer att säljaren medvetet har undanhållit information om huset som gör en väsentlig ekonomisk skillnad för den nya ägaren kan säljaren bli tvungen att ersätta köparen.
Köparen har undersökningsplikt
På samma sätt som en säljare har plikter så har även köparen det. Som bostadsköpare går det inte att göra ett köp och sedan hävda sådana fel som man borde ha upptäckt när man gjort en grundlig undersökning av huset i fråga. Det är sådant som faller under köparens undersökningsplikt.
Var gränsen går mellan köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt är ofta en svår gränsdragning. Därför ska du som husköpare gardera dig på förhand mot eventuella fel. Det gör du enklast genom att anlita en besiktningsman som kan upprätta ett besiktningsprotokoll. I ett sådant protokoll listas alla svagheter och fel med byggnaden. Det är inte bara en trygghet för dig för att du som köper bostaden vet vad det kan finnas för problem med huset. Det är också en trygghet för säljaren.
I många fall anlitar säljaren en egen besiktningsman. Då kommer du få ta del av det besiktningsprotokoll som denne upprättat. Om det bara är möjligt är det bra att även du som köpare anlitar en egen för att du ska ha mer att gå på om någonting skulle bli konstigt efter att affären är genomförd.
Innan du väljer besiktningsman ska du tänka på att:
- Hämta in offerter från flera företag
- Jämför offerterna och vad besiktningen innehåller
- Kom ihåg att en besiktning inte innebär att din undersökningsplikt försvinner, men den är en hjälp för dig
Fastigheten har försämrats
Från det att ni ingår ett avtal om köp tills det att överlåtelsen sker är det säljaren som har ansvar för att ta hand om huset. Ifall det skulle vara så att huset är i ett väsentligt sämre skick när överlåtelsen sker än det var när avtalet ingicks har du rätt att antingen kräva ersättning eller att yrka på avtalsbrott och häva husköpet.
Att fastigheten försämrats skulle till exempel kunna vara att säljaren som ska flytta ut har agerat oaktsamt och orsakat skador på konstruktionen efter att avtalet ingicks. En säljare kan alltså inte slappna av bara för att avtalet är påskrivet utan har en skyldighet att vårda bostaden så att den övergår till den nya ägaren i samma skick som när avtalet skrevs.
Dolda fel av allvarlig art
Dolda fel är sådana som inte kommer fram vid en husbesiktning, men som har funnits där redan när köpet gjordes. Ett dolt fel kan också bero på sådant som fanns när huset köptes, även fast problemen inte hunnit växa sig så stora än. Ett exempel är exempelvis vattenskador i källare som uppkommit till följd av fel i konstruktionen och som förvärras med tiden.
För att ett dolt fel ska räknas som just ett dolt fel gäller att det inte är ett sådant som man rimligtvis skulle kunna förväntat sig sett till husets pris, standard eller byggnadsår. När det gäller dolda fel är säljaren ansvarig i tio år efter att försäljningen har gjorts.
Det går dock att skriva in en så kallad friskrivningsklausul i avtalet. Om en sådan finns går det inte att kräva att säljaren köper tillbaka huset eller ersätter vad det kostar att reparera skadan. Ifall säljaren vill ha en friskrivningsklausul är det viktigt att ta med det i beaktande när ni avtalar om priset för huset.
När det gäller dolda fel som är synnerligen allvarliga kan det gå att häva ett husköp. För att det ska gå gäller dock att du som köpare ska ha anmält felet så snart du upptäcker det. Som regel gäller att ju snabbare efter inflytt felet anmäls desto lättare är det att antingen häva köpet eller att få ersättning. Anmälan ska göras till säljaren.
En advokat eller jurist kan alltid hjälpa dig vid dolda fel
Det tål att påpekas att dolda fel ofta är invecklade och att fel som faller inom sådana ramar vid ett husköp kommer behöva genomgå rättsliga prövningar. Därför är det bra att anlita en advokat som kan företräda dig och dina intressen om du upptäcker dolda fel i det hus du har köpt. Vill du ha rådgivning eller hjälp med ett husköp som inte gått som tänkt är du välkommen att kontakta oss på Synega så hjälper vi dig reda ut vilka rättigheter och möjligheter du har.
Häva husköp vid avtalstvister
Ibland uppstår det avtalstvister i samband med husköp, även fast kontrakten ofta är utformade på ett sätt så att de både ska skydda köparen och säljaren. Avtalstvister uppstår oftast när en mäklare inte är inblandad i köpet, så det kan vara en god idé att alltid ha en mäklare inblandad både för köpare och säljare.
Det är viktigt att kontraktet innehåller information om vad som gäller i alla aspekter som rör husköpet. Om det finns vissa klausuler som inte kan efterlevas när överlåtelsen sker kan du som köpare ha rätt att häva husköpet. Sådana faktorer kan till exempel vara att det är någon annan som har nyttjanderätt på bostaden eller att huset har panträtter som du inte informerats om.
Så här går du tillväga för att häva husköp
Nu när du vet mera om vilka grunder det går att häva ett husköp på vet du också lite mer om dina chanser att göra det utifrån den situation du är i. För att ytterligare underlätta för dig har vi gjort en steg-för-steg guide som du kan utgå från. Tänk på att alla husköp är unika, och att du kan behöva vidta andra åtgärder än dessa för att komma vidare i ärendet.
- Ta kontakt med försäljaren
Kontakta säljaren av huset och åberopa vilka grunder det är du vill häva husköpet på. Detta bör du göra skriftligen så att det finns en tydlig dokumentation på era dialoger. Det är av yttersta vikt att du gör det här så snabbt som möjligt. Ofta är det betydligt mycket svårare att häva ett husköp när du har bott i bostaden i ett år. - Kontakta mäklaren
Om en mäklare har varit involverad i affären är det alltid bäst att både informera säljaren och mäklaren om att du vill häva köpet, eller att du vill yrka på ersättning. Kom ihåg att spara kopior på all er korrespondens. Det bästa är om mäklaren involveras direkt i kontakten med säljaren så att all korrespondens finns samlad på en och samma plats. - Kontakta en advokat
Eftersom husköp är av en väldigt omfattande karaktär och det är juridiskt snårigt att häva husköp ska du ha ett eget ombud som endast företräder dina intressen och rättigheter. När du har kontaktat säljaren kan du invänta och se vad denne svarar. Om säljaren däremot inte svarar på ett sätt du önskar är det bäst att överlåta ärendet till någon som har rätt juridisk kompetens för att hantera husköp. - Inled en förhandling
I samråd med din advokat kan du och säljaren, eller säljarens advokat, förhandla om rimliga och önskvärda åtgärder på den framställan du har gjort. Om ärendet blir väldigt invecklat kan din advokat hjälpa dig att driva det vidare som en rättslig process. I många fall kan medling fungera, men skulle det gå så att det behövs mer ingående åtgärder är rätt advokat något som kommer göra processen mycket lättare för dig.
Synega har kunniga advokater gällande husköp
Har du frågor om ett husköp som inte blev som önskat, eller är du just nu i en tvist med säljaren? Välkommen att ta kontakt med oss på Synega. Hos oss får du hjälp av advokater som är experter inom bostadsjuridik. Vi kan både verka som rådgivande part när du vill veta vilka rättigheter du har, samtidigt som vi kan bistå dig genom ett medlingsärende eller en rättsprocess.
Hos oss är det du som är det viktigaste. Därför ser vi gärna att du kontaktar oss helt förutsättningslöst om du har minsta som helst fråga om hur vi kan hjälpa dig i den tråkiga situation du har hamnat i. Du förbinder dig inte till något genom att ta kontakt med oss.
